如果商品房预售制度取消,房地产行业将如何洗牌?
作者:极速赛车彩票 发布时间:2019-08-27 06:06

  近日,广东省房地产协会下发的《关于。请提供商品房。预售许。可有关意见的紧急通知》(下简称《通知》)。引起社会。极大关注。

  《通知》。提到,住建部文件要求广东等6个省级住建厅“对商品房预售许可。进行深入研究”。,广东省住建厅回复文件称:“建议降低预售制带来的高杠杆效应,逐步取消商品房预售制度,全面实施现售。”

  受此消息影响,。25日A股地产股;几乎全线下跌,万科、保利、招商、新城等跌幅均超过4%。

  取消商品房预售制度为何会引起A股异动?如果您了解了商品房预售制度的功与过、短期内难以取消。预售制度的原。因以及取消预售。制度可能带来的影响,答案也就浮出水面了。

  商品房预售制度的!功与过

  。商品房预售制度,是指房地产开发企业将尚在。建设中的商。品房预先出售给买房人,。并由买房人支付定金或预付款的制度。

  这一制度借鉴了香港的“预售楼花”,并在1994年的《城市房地产管理法》和随后的《城市房地。产经营管。理条例》、《商品房预售管理办法》等法律文件中予以明确,至今。已运。行25年。

  。客观来说,商品房预售制度对中国房地产市场做出了不小的贡献。具体来说。,政府背书。的预售证为房地产市场提供了良好的信用环境,使购房者与开发商达到双赢——购房者能够以相对。较低的价格拿。到房子,因为期房相对于现房还是便宜;开发商在商品房预售制度的加持下,能够以较小的资金撬动一。个房地产开发项。目,同时加快了资金的周转,也因此降低了行业的门槛,使得房地产行业能够快速发展。

  在商品房短缺的90年代,商品房预售制度极大地促进了房地产市场的爆发,有效加大了住房的供给,为我国城镇化进程助力不少。、然而,随着时间。的推移,;商品房预售制。度的弊端逐渐显露,至少表现在以!下三个方面:

  第一是交,易不公平。开,发商将经营风险,转嫁给了社会,购房者与发放按揭贷款的银,行承担了“工程烂尾”等各项风险。

  第二是销售不规范。商品房预售中存在着乱收手续费、虚假广告、定金圈套、面积,缩水,、绿化率容积率与合同,不符、将已抵押的期房销售等种种恶意违约甚至欺诈行为,极大地损,害了购房人的利益,并引发了大量的法律纠纷。

  第三是低水平竞争。由于商品房预售制度降低了房地产,行业的门槛,全国大大小小的开发商达到10万多家,而具有实力、品牌、技术、管理的企业竞争优势并不明,显,产业始,终没有形成有效的优胜劣汰机制。

  取消,商品房预售制度知易行难

  为此,取消商品,房预售制度的呼声,早在2005年就已出现,。2005年中国人民银行发布的《200,4年中国房地产金融报告》中提到,“很多市场风险和交易问题都源于商品房,新房的预售制度,目前,经营良好,的房地产商已经,积累了一定的实力,可以考虑取消现行的房屋预售制度,改期房销售为现房销售。”

  然而,立足于当前房地产行业现状。,我们预计,短期内难以取消商品。房预售制度。主要原因如下:

  (一)直接原因在于房地产企业对预,售回款的,严重依赖。

  房地产行业本身是个资金密集型,行业,融资不可缺少,且至关重要。纵观全行业,房企到位,资金大致可分为:自有资金、个人按揭款、定金及预收款、银行贷款、股,权融资、债权融资、资产证券化、非标,融资,、其他形式(例如民间借贷等)。其中,定金及预收款,是占比最大的一项。根据,国家统计局口径,截止201,8年8月,定金及预收款年内总量已达3.5万亿,占房企到位资金比例高达33.2%(参见下图)。

  再往前追溯,2016年与2017年,房地产行业的定金及预收款年内总;量均超过4万亿。在定金及、预收款总量增长;迅速的同时,其占房企到位资金比例也由2015年前的25%左右上升并稳定在30%以上。

  对于非上市房企,定金及预收款是生命线。除去,自有资金,非上市房企到位资金主要于定金及预收款、个人按揭贷款、银行贷款、非标融资、民间借贷。然而,近两年,来,在金融去杠杆与“限售,限贷限价”等“房住不炒”的政策影响下,买房者个人按揭贷款受限,银行贷款难度陡增,非标融资受到资管新规等政策的严格限制,民间,借贷成本高,一些中小型,地产商已经,频频传出“,崩盘”的消息。可,以想见,倘若短期内取消,占到位资金3成以上的商品房预售制度,绝大部分房地产开发商都将面临生死劫,随之而来的将是房企资金链中断、楼盘烂尾。

  如果取消预售制度,上市房。企也将面临巨大冲击。我们选取了8家比较有代表性的A股上市房企(参见下图),其2017年年报显示,以预售款;为主的预收账款数量大、占总!负债、比重大。其中。万科、保利、华夏的、预收款均超过1000亿、占总负债比例超过40%;预收款项较小的新城与招商也达到了508亿、551亿,分别占各自总负债的比例达到32.3%、23.0%。

  而在现阶段,新房限价、。地价高企,房地产行业。毛利率下行,大型房企不得不通过“以量补价”的高周转模式提升业绩,但这种模式。有两。个弊端。:一是对资金的稳定性要求增加;二是对企业运营能力有极高的要求,否则容易爆出。房屋质量问题。

  一旦商品房预售制度取消,无法维持低成本高杠杆的龙头房企一样将面临严峻的。资。金压力,现阶段的定金及。预收款缺口需要用高成本的有息贷款来弥补,而一旦。现金流。难以为继而产生违约甚至破。产,其更。大的体量带来的将是波及全行业上下游的打。击与潜在的金融风险。

  (二,)间接原因包括地方政府对土地财政的依赖以及;房地产作为国民经济支柱产业对经济增长的重要性。

  根据财政部数据,2011年以来,土地出让金占地方财政收入比例始终维持在40%以上,201,7年土地出让金总量更是突破5万亿,占。地方财政收入比例高。达56;.。9%。倘若贸然取消;商品房预售制度,使得房地产开发商陷入资金困境,可能导致大量土地。流拍、地方财政;收入断崖式下降。

  此外,我国提升常住人口城镇化进程尚未结束,房地产作为国民经济支柱产业的定位尚未发生改变。20;17年我国常住人口的城镇化率从五;年前的52.6%提升到58.5%。《国家,人口发展规划(2016-2030年)》明确了:2020年常住,人口城镇化率、达到60%,2030常住人口城镇化率达到70%;预计在2016-20、30年农村向城镇累计转移人口约2亿人。

  目前,全国范围内重点城市房,源普遍供不应求,房地产相关行业对于中国整体GDP贡献率超过30%,地位举足轻重。现阶段,,在外部国际经济形势不稳定的情况下,内部经济,发展一定要稳,因此短,期内“一,刀切”式的取消商品房预售制度是,难以想,象的。

  商品房预售制度何。去何从

  短期来看,取消商品房预!售制度或提高预售门槛将对房地产行业产生较大的冲击。

  从行业的角度,分析,信用良好的大型房企虽然可以通过银行贷款、增发股票、,债权融资等有息贷款方式填补预售款的缺口,但是,陡增的有息负债率必然带来毛利率的下降,势必影响其资金,周转,加,大经营风险。而对于近两年已经陷入融资困难的中小型房企,取消,商品房预售制度将带来毁灭性,的打击。

  从房价的角度分析,、大多数开发商退出房地产;市场或降低周转效率,必然,导致市场供应不足。在住房需求没有明显减少甚至略有增加的情况下,房价上涨将是必然结果。

  从房地产的金融属性。分析,断崖式!减少的房地产供应,。可、能将带来更多的投机性资金涌入,!优质房源将很难流到刚需人群手中。换句话说,随着大量、中小型房企退出市场,存活下来的开发商可能!处于垄断地位,进而导致“捂盘惜售”、“捆绑销售”等、乱象增生。

  因此,,短时间,内取消商品房预售制度或大幅提高预售门槛是不现实的。在城市化率没有见顶、土地财政的依赖,没有解除、市场需求依然旺盛、住房供应还没有到,存量时代的情况下,预售制度暂时还有它积极的一,面。即便要取消,也应该是一个从逐步提高预售门槛到最终取消预售制度的、,循序渐进的过程。

  长期来看,,取消商品房预售制度有诸多好处。

  首。先,购房者将!不再承担“楼盘烂、尾”、“交房与协议不符”等风险,摆脱交易中绝对弱!势的地位,,避免不必要的法律纠纷。

  其次,现房销售有助于规范销售市场,促进房地产。企业公平竞争。市场在有。效。竞争情况下,房企开发资质良莠不齐的现状将得以改善,优质龙头企业的市场占有率将得到进一步。提升,购房者将得以享有更。加安全、更。高品。质的住房。

  最后,取消商品房预售机制将促进房。地产企业降低杠杆率,同时抑制投机资金涌入房地产市场,。降低房地产行业的金融风险。更进一步说,。在“。房住不炒”的大环境下,取消商品。房预售制度能减弱房地产的金融属。性,或许将成为未来房地产调控长效机制的。一部分。

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